北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”豪瑞优配，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，现在住在崇文门国瑞城附近70平米房，房本是按经济适用房。现在能换到青塔沙窝桥附近大房子，110平米以上期房，27年10月份移交，房价1万3千多到2万2左右，房本也是按经济适用房，都是单位央产房。
现房子2000年所建。如果换房子，现在所住房子需要折算现金用于购买新房子。再加上必须购买商品房证的车位（预估28万）和储物间（成本5千，售价未定），这样购买可能接近2百万，单位会提供银行贷款。另外11号线会距小区200米设出入口，12公里外新建11中学丰台校区会给一部分学位。
目前居住的房子很合适，距离单位3公里多点，小孩高一，去学校走路15分钟，面积也够住了。换新房子后距离单位13公里，还有13年满60退休，这样上下班要多花时间了，小孩还差1年高考。现在问题是花费2百万换一个只能居住，可能不能变现，而且增加交通时间的房子合不合适，请帮忙分析一下。
A：
1、沙窝桥的1.3万起价，这可够便宜的，五环外的央产房都比这贵。所以如果是这价格那肯定买呗，先占了便宜再说。但如果是2.2万或接近2万，那在我看来就不算多便宜了，毕竟五环外一万多，差一环别差太多啊。
另外车位和仓储房必须购买？这都属于消费，如果不是强制购买的话就看自己是否需要吧，但没什么投资保值的意义。成本5000这数字甭当真，只看自己是否需要，一般是不建议的，这种储物间属于鸡肋，没有的没事儿，有了的话就是存一堆鸡肋。
2、地铁看自己的通勤感受，反正央产房短期内也不会有政策，跟保值也就没关系。学位不是给小区的，而是给单位的，所以就算将来能上市了+学校成绩好，这小区也不算学区房。因为接盘的买房人是不能获得学位的，对小区的价格也就没影响。
3、反正要是我的话先看价格，如果是1.3或1.5万左右就买，怎么都值。2万左右就那么回事儿了，性价比还不如五环外的呢，毕竟这是丰台不是海淀。
或者这么说吧，如果是让我用国瑞城的70平换南沙窝的110平，就算不添钱我都不换。除非是给140平的，否则从价值来讲不划算。
仅供参考。
二
Q:
请问，我也是2008年来北京上学的，当时北京的房价二环内才2万左右豪瑞优配，四环就1万多了，五环外紫金新干线当时才7000多，但觉得不便宜。
我家亲戚给我表哥买在四季青美丽园，150平花了200万全款，当时觉得这是天文数字，但又觉得自己奋斗十年也能买下。没想到十年后有点积蓄的时候都涨了将近10倍了，所以才买的紫金新干线。
请问您对现在的紫金新干线怎么看？是否值得继续留着，或者是卖了等待一段时间？
A：
1、我没明白，您不是就这一套房吗？那卖了之后是租房等着还是回老家等着啊？而且您不是也没赔吗，那为什么非得要卖房啊？万一您卖了之后不降呢，甚至是涨了怎么办，还能买回来吗？
2、现在新干线的90平两居室400来万吧，租金多少？估计得6000多，那租售比就是700左右，基本在正常范围之内。毕竟这是回龙观品质比较好的小区，改善高于刚需，那价格走势就至少不弱，所以租金收益率低点儿也正常。
那现在的租金收益率是1.5%以上吧，而银行存款利息是低了1.3%，高了1.5%，最高的国债都到不了1.8%了。那就为了0.3%的收益，却要冒有可能原价买不回来的风险，就算买回来也得付出税费成本，您觉得值吗？反正我觉得犯不上，踏踏实实住着多好啊，何必自己跟自己较劲+增加风险呢？
3、总之我觉得没意思，您这是钻牛角尖儿了，把工作上的不顺转嫁到房子上了，没必要。还是放平心态吧，房子是用来住的，工作可以重新找，等行业回暖后应该不难，但房子再想重新买可就难了。
仅供参考。
三
Q:
请问，预算大概可以有1000万（首付500多），明年底能拿到北京户口，小孩今年出生。 我老婆在白石桥南上班，相对闲一些，我在大钟寺或者太阳宫（反正是北三四这一片），想选个学区中等偏上就行，通勤OK，三口之家（顶多加个外婆）相对舒服的，有什么建议么？
A：
1、这问题问的让人不好接茬儿，都千万预算了，不强求学区也不提保值，只问“相对舒服的”，这种没标准的事儿怎么聊啊？
相当于说拿着1000块钱想三四个人吃顿饭，不谈营养卫生，是不是预制菜也无所谓，吃的顺嘴儿就行，请问怎么建议啊？不是不能建议，但总感觉有点儿凡尔赛的别扭似的。
2、简单说吧，如果能接受朝阳区的教育（海淀低配版），那常规建议是先看太阳宫或亚运村望京。因为海淀到目前为止的学区溢价没降多少，中关村、海淀和紫竹院的溢价率都不算低，那居住角度的性价比就仍然不是很高。
另外溢价部分也有一定的保值风险，毕竟明年就是入学大趋势的明确拐点了。而如果买在学院路和北太平庄倒溢价低，但有可能到时候用不上这学区，所以考虑好吧。
而千万在太阳宫一带虽然也不算太高的预算，但朝阳有自己的特色，这预算能买到学区好但溢价低甚至没有溢价的学区房了，也就是各项兼顾。比如典型的人朝陈分嘉铭或清朝望京学区，千万左右的商品房都没什么溢价。学区则放到海淀也很强，说中等偏上有点儿低估这几个学校了，而且都是九年的（清朝望京单校）。
3、其他没什么建议，通勤OK和居住舒服都是自己的感受，外人无法建议。
仅供参考。
四
Q:
请问，我问个房产继承的问题，我母亲名下两套房，一套公房，一套我结婚时买的放在父亲名下转到母亲名下的。我名下无房，有个姐姐，继承是我结婚的这套房给我，那套公房平分产权或卖掉分钱。请问怎么过户最省钱？
另外这套公房是在现在东城的沙子口的，是学区房，您建议是我要房，给姐姐钱。还是我要钱，房归姐姐，还是索性卖了分钱，还是共同继续持有？
A：
1、如果您的这套婚房不超过90平米，那可以先卖掉母亲这套公房，然后走买卖，这就能省点儿钱了。因为这婚房肯定超过五年了吧？那能做成满五唯一，买卖的话能省税费。否则虽然可以走继承，但继承等同于买卖，并省不了多少钱。
2、公房的话先看你们姐弟谁家有学位的需求吧，谁有就给谁房子，另一方拿钱。如果都没有，那我建议是索性卖掉分钱。
因为学区房的溢价高，沙子口属于天永学区，学区不算强但溢价并不低。而现在已经过了入学高峰期了，以后有可能溢价受影响。那无论谁拿房子，都说不好会不会吃亏，索性趁着溢价还高的时候，卖了分钱得了，自己想要什么房子再买，省的以后影响姐弟关系。
3、共同持有也是这种情况，反正人口趋势是明摆着的，如果没有利好学区房的政策，那溢价部分的比例至少不会再上升。俩人共同持有的话无非就是共担风险，何必呢？
仅供参考。
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