从566万跌到260万，短短几年时间聚赢盘，直接跌没了300多万。
最近广州有个业主的买卖房经历引发网友们关注，天河区张先生2022年1月购买的一套89平方的2房，成交价566万，单价6.3万/平米。
结果到了今年10月，同户型同朝向的2房，最新成交价只要260万，单价降到了2.9万/平米。
张先生看着这样的卖价，后悔的直拍大腿：“当初要没投资这个房子，到现在也不会亏这300多万，再加上这几年的利息、税费和中介费大约100万，总亏损达到了400多万…”
看到这种情形，不禁让我想起了三年前的预言——房地产市场将进入\"深度调整期\"
如今三年时间过去了，王总的预言似乎正在靠近现实，2025年的房价正在经历一场静悄悄的革命，透过这几个迹象，或者我们也能从中窥探2026年的房价变化。
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二手房：好地段硬气，偏地段叹气
现在的二手房市场，就像冰火两重天。核心区域老破小成交周期缩短，价格相对稳定，非核心区却冷冷清清，甚至降价也无人问津。
比如上海徐家汇有个40平的老小区，因为对口好学校，挂牌价一分没降，两周就卖出去了。
但非核心区就惨了。深圳有位业主吐槽，他前几年在郊区投资的一套三居室，挂牌快一年，价格从720万一路降到620万才卖掉，一年亏了100万。用他的话讲：“不是核心区，不降价根本没人看。”
这种分化说明，大家现在买房更清醒了，只看重那些有学校、地铁、医院这些“硬资源”的房子。偏一点的房子，价格再低也难出手。
这种想象也与当前的市场供给过大有关，据说全国二手房挂牌量已经突破750万套，创了历史新高，反映市场抛售压力显著。
百城挂牌量：重点监测的100个城市二手房挂牌量为271.8万套，同比增长15.8%，其中三四线城市增幅最高（21.9%），其次为二线（15.4%）、新一线（14.5%）和一线城市（13.1%）。
然而成交量却下降了15%。挂牌量激增聚赢盘，买家需求却在减少，市场天平正向买方倾斜。
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新房：送车位、送装修，甚至“0首付”
以前新房子开盘，销售中心人满为患，那场面，感情像是要领不要钱的鸡蛋一样。现在呢？里面如冷冷清清，很多新楼盘都打出了“买房送车位、送装修”的横幅，甚至都没几个买家驻足。
这情形，以前想都不敢想。这还不算，还有的楼盘甚至直接给你“0首付”、“先住后付”…
为什么这么拼？因为库存压力太大，债务也压得他们喘不过气。比如全国新房待售面积就有7.5亿平方米，今年到期要还的债务超过5000亿。不想被淘汰，就只能想办法赶紧卖房回款。
然而市场情况却难以实现皆大欢喜，分化在加剧：核心区的豪宅依然抢手，比如重庆有个单价10万以上的项目，开盘当天就成交大涨；但郊区的楼盘，哪怕降价也少人问津。
市场\"冰火两重天\"，可见楼市正在从\"普涨时代\"转向\"产品分级时代\"。
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利率再低，也难激起上车热情
这两年价格持续下行，房贷利率也跟着进入下行通道，现在的贷款利率已经调整到3%附近。
正常来说，低利率有助于刺激买房，毕竟还贷压力小了。但从市场反馈来看，申请贷款的人并没有明显增多，甚至有银行人员透露，以前批贷还得排队，现在审批速度堪称神速，甚至已经做到随到随批。
但效率的提升和低利率并没有激起市场多少浪花，大家买房的热情大不如前。
为啥低利率也不管用了？一个重要原因是，居民部门杠杆率已经达到62%的警戒线了，说白了很多人都背了不少债，不少年轻人选择“以租代购”。数据显示，35岁以上的租房人群比例在上升。
可见，大家对待买房，越来越谨慎了。
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城市之间，差距越来越大
虽说这轮降价几乎遍地都是，但大城市和小城市的差别却很明显。北上广深等一线城市，房价相对稳住，有些好地段甚至还在微涨。但那些人口流出、老龄化严重的小城市，还没找到底。
就比如我老家四线城市，前年表弟120万买房，现在跌到60多万，即便是名下唯一住宅，也天天过的水深火热，纠结还要不要还贷。毕竟市价比贷款还少。关键这个价格挂市场还有的谈。
这种分化的背后，其实是城市竞争力的差距。产业强、机会多的地方，房价还能撑住；产业弱、年轻人流失的地方，房价可能还会继续下滑，鹤岗化趋势蔓延。
有的东北小县城，价格更是离谱，三四万就可以买一套两居室，跟国际上一些\"空心化\"城市简直就是惊人的相似。
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给买房和卖房的人一点建议
如果打算买房：现在这个时候机会多的很，没必要太着急。重点还是要看优质房源，哪怕是核心区老小区，只要户型方正、物业服务质量好，也可能比郊区更保值。
另外，虽然现在利率低，但也不建议借太多债，如果预算还不错，可以将首付提高的4成，月供控制在收入的30%，这样每月还贷压力小，也不至于因为突然出现的收入锐减陷入被动。
如果你打算卖房：不着急用钱的话，就再等等，现在卖铁定亏。如果着急变现，就要密切关注市场动态，适当降价才有助于快速成交。
另外，把房子收拾得整洁清爽一些，也有助于快速成交。
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